韩世同：广州优化纠偏限购业界奔走相告反应过激

楼市日日谈

2019年11月23日（第207期）

话题概要

11月22日，各大微信朋友圈、微信群纷纷流传一则消息，大意为广州限购政策有变，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料。消息原文如下：
接广州市、各区不动产登记中心口头通知，对于非广州市户籍（外地户籍）人士购房的限购要求改动如下：
新政策：在广州市连续缴纳5年内（60个月）社保、个人所得税，可以叠加一起使用。
消息是真是假？经向广州市不动产登记中心查证，工作人员证实如果是一个月社保显示补收，而个税正常申报，两份资料可以叠加用。即购房人某月个税缴纳记录出现断缴或补缴情况，而当月社保记录显示为正常缴纳，则可视同其连续正常缴纳，反之亦然。工作人员强调，新政适用的前提是，你的个税也要正常申报的，就是要证明这个人已经在广州正常工作五年。

楼市观察家韩世同

对这条突发的信息，媒体反应十分迅速，当天就有几个媒体公众号发文报道，广州乐居的标题是《限购微松！官方确认非广州户籍买房个税和社保能互补》；楼市前线的标题是《奔走相告，广州社保漏缴有救了！》；广州地产派的标题是《社保、个税可“互证”！广州限购政策调整，专家：可更人性化》；广州房博士的标题是《网传广州社保与个税可以“互证”？！官方：具体通知还没下发！》；地产号的标题是《突发，广州出手了！》须要注意的是，从今天起实施该调整的为天河、海珠、白云、荔湾、番禺、黄埔以及市不动产登记中心。相关政策具体操作如下：在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳纪录可作为相互补证资料。即，购房人某月个税缴纳纪录出现断缴或补缴情况，而当月社保纪录显示为正常缴纳的，则可视同其连续正常缴纳，反之亦然。在此之前，原来实行的政策为非广州市户籍居民家庭提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
对于新政，易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示这是好事，有助释放刚需。但他认为，这个政策能惠及的人群应该比较有限。正常来讲，企业缴纳社保和申报个税的人员和数量必须一致，如果不一致，申报系统马上就会跳出来提醒企业，也会给企业发书面警告的。肖文晓最后强调，新政最大的作用应该是为楼市释放了一个积极的政策信号，对购房者信心有一定帮助。
其实，在我看来这项措施或新政与其说是优化限购，倒不如说是纠偏或纠错，因为当初制定政策时就应该考虑到个税或劳保可能因为转工而出现漏缴或补缴的情况，原来的规定是要求提供有关部门的证明，加大了办理到期购房证明的难度。现在，将不合理的规定调整到合理的状况，其实早该如此。根本就不值得如此兴奋和疯传，奔走相告，欢欣鼓舞。似乎广州限购有了多大的放松和调整，其实效果和作用微乎其微。
11月12日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，就当前经济形势、下一步经济工作听取意见建议。李克强表示，当前外部环境更趋复杂严峻，国内经济下行压力加大、猪肉等一些产品价格上涨较快、企业经营困难增多等矛盾交织。必须增强忧患意识、实干精神。要保持宏观政策稳定，更有效运用好宏观政策逆周期调节工具。完善财政、货币、就业、区域等政策，适时适度调控，完善政策协同、传导和落实机制，增强有效性和可持续性。
11月16日，央行发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》。其中，与《2019年第二季度中国货币政策执行报告》表述不同的是，关于房地产行业调控的定调，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调了按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制。
11月19日，人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，研究当前货币信贷形势，部署下一步货币信贷工作。《人民银行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会》会议释放五大信号：一是继续强化逆周期调节；二是用改革的办法疏通货币政策传导；三是进一步将改革和调控、短期和长期、内部和外部均衡结合起来；四是发挥好LPR对贷款利率的引导作用；五是继续推进资本补充工作。整个座谈会内容，对房地产只字未提。中国的政策，有时不提比提更耐人寻味。
日前央行已经不断地做逆回购和小幅多频地调整利率降息，即使现在各地出现真正的放松限购限贷的逆周期调节的操作，也没有必要大惊小怪或兴高采烈，因为松绑的原因肯定是因为经济下行压力过大，楼市成交低迷房价下跌压力太大。我认为，既然有正向的房地产调控，就应该有反向的调控，也就是通过不断地松绑来托市，不断地刺激经济和楼市，对冲下行的压力和风险。
我认为，信贷金融放水应该在行政限购放松之后再实施，限购限贷可以每次放松一些，例如二套房贷的首付比例、利率就可以下调很多次。2014年除了一线城市和三亚，全国其他城市房地产调控的限购限贷政策全都放开了，如果央行当时不过早救市，其实一线城市也是可以全面放松限购限贷政策的。所以，业界完全没有必要对政策调整过于敏感和反应过度过激，这可能会影响和妨碍广州落实逆周期调节进一步措施的出台和落实。
附上广州乐居整理的粤港澳大湾区内地九城最新楼市政策（统计截止到2019年11月）

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本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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